最新三道红线房企,三道红线房企2023

房企三道红线是什么意思

房企三道红线是为了限制房地产行业风险的一条政策。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。房地产三条红线的具体内容为：剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十，净负债率不超过百分之百，短债比不小于一。三条红线是针对房地产开发商，要求控制房地产行业的有息债务增长，并设置的三条红线。

地产江湖大变局:三道红线之下,谁兴谁衰?

对于很多地产老板而言，这个秋天有点冷！

之所以感觉冷，是因为监管层面的“三道红线”如泰山般压顶。

对于“三道红线”，相信大家早已有所耳闻：

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：短债比小于1.0倍。

如果三道红线全部命中，只能借新还旧，不能新增负债。

踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；

踩中一条，增速不得超过 10%；

一条未中，不得超过 15%。

从最初的传闻，到一步步被证实，三道红线的最终落地似乎已不可逆转。

而一旦三道红线落地， 房地产 行业的新时代或将就此开启。

行业大洗牌、大分化或不可避免

我们先来看一张图，这是某机构依据“三道红线”标准制作的各大房企的踩线情况。

如上表所示：真正满足监管红线要求，也就是三道红线一条都没踩的只有少数几个，典型如 华润、中海、保利、龙湖、金地和滨江。

有人统计，目前百强房企中的61家上市房企，踩了一条以上红线的就有48家， 接近80%。

挺触目惊心的吧。

这其实是中国房地产上半场的真实写照： 高、高负债，拼命跑马圈地做规模。

这个时代的特点可以归结为一句话：撑死胆大的，饿死胆小的。

所以，这些年，我们经常看到，忽然之间，就跑出几匹黑马，今年刚过百亿，就喊出了明年冲千亿。

当然了，你也不能说这些房企不优秀，毕竟，其中的很多人都是上半场的大赢家。

问题是，上半场的游戏规则在下半场注定是玩不通的，比如“三道红线”的泰山压顶。

很多人问，这三条红线意味着什么？

答案其实相对简单：

1、这或许是房地产上下半场的真正分水岭：那个依靠高野蛮扩张，撑死胆大的，饿死胆小的时代再也没有了。

2、房企间大分化时代正式到来：部分负债高的巨头承压，增速会放缓甚至大幅下滑，中小房企尤其是小型房企再无逆袭机会。

3、稳健型的房企们，将获得丰厚回报。

再来看看这张表。

这是以今年中报为基准，并结合“三道监管”红线，对头部房企几个财务指标的梳理。

在这张表上，很清晰的体现了这么几个特点：

1、多数大型房企的财务状况良好，负债率也相对可控。

2、央企表现更为优秀，比如中海地产今年上半年的净利润超过了200亿，甩开了其他房企一大截，华润置地和保利地产(600048,股吧)的净利润也都突破了百亿大关。

3、综合实力强的房企盈利能力更突出。

在前10强房企中，只有华润，中海的净利润率超过20%，超出其他十强房企一大截。

这两家房企有一个共同点，在商业地产领域优势明显，其中，华润是商业地产领域绝对的老大，2023年商业地产板块的营收超过了100亿， 有着“ 写字楼 之王”之称的中海紧随其后。

之所以把这两张表放在一起，是因为这张表大致代表了房地产上下半场两个时代：

踩中“三道红线”的多数都是上半场的大赢家，至少在规模上如此；

“三道红线”之外的稳健型房企在下半场拥有更好的未来。

房地产运行规则变了吗？

其实，监管层拟定的“三道红线”隐含着地产下半场的运行逻辑：

1、要控制发展速度，注重增长质量；

2、不要再寄望于高，要靠自己造血；

3、不要再野蛮生长，要靠精细化管理；

那么，趋势之下，哪些房企能在下半场胜出？我想大致的逻辑应该有这么几条：

1、一定的规模。

这个铁律在地产下半场仍旧管用，有规模不一定有用，但没有规模是万万不行的。

2、良好的盈利能力

简单一句话，不赚钱的都是耍流氓。

3、良好的财务结构。

这是本次监管的重点，再怎么强调也不为过。

4、良好的布局，得一二线者得天下。

未来的房地产市场将是一个大分化的市场，一二线城市高 房价 与三四线城市高库存并存。

未来，在人口、资金持续流入的一二线城市、在以北上广深为核心的大都市圈内， 楼市 还将持续繁荣，而绝大多数三四线城市将被遗忘。

5、强大的产品力。

地产下半场，既是战略的竞争，也是产品的竞争。

6、相关多元的综合实力。

未来的房企会分化为两类，一是平台型的巨无霸，二是机会主义者的小型房企。

以万科、中海、保利为例，所谓的平台型房企，就是除了 住宅 开发之外，写字楼、购物中心、酒店、长租 公寓 、养老、教育等众多业态都必须会，而且做得好。

7、独特的竞争力。

在地产下半场，每个活得好的公司，都会有自己独特的竞争力，比如碧桂园强于三四线，而中海则有独特的城市更新能力，有强大的大项目运作能力。

8、优秀的掌舵者和强大的团队。

这个不做论述，因为这是常识。

哪些房企能打跑赢？

很多人问，地产下半场到底哪些企业能胜出？哪些企业又将衰落。

其实任何预测都有点像算命，我们能做的只能是依据上面的逻辑，给出了大致靠谱的评级。

五星：

中海、保利、万科

中海可能是地产下半场最具想象力的地产公司。

核心看点在于，中海的盈利能力一直是一骑绝尘的，是今年上半年唯一一个净利润突破200亿的公司，甩开第二名一大截。

另外，中海的逆势加速能力也是其他房企无法比拟的。

数据显示，今年上半年的前十强中，销售正增长的只有中海和恒大。而在过去的2023、2023年中海的销售增速分别为29.8%、25.2%，也超出前10强一大截。

中海第三大优势是其商业地产板块的低调崛起，综合实力已仅次于华润。

关键是， 中海还有行业内最好的财务结构，最低的融资成本，最高的国际信用评级。

保利地产和中海一样，综合实力强劲，无论是规模、利润还是对负债的控制都是顶级的，而且自2023年提出“不动产生态发展平台”战略后，保利的相关多元化也有声有色。

万科贵为多年的老大，这次踩中了三道红线中的一道，但整体影响不大，综合实力也没得说。

相对于中海而言，万科的综合盈利还有待提高。比如，今年上半年万科的净利率只有8.5%。

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三道红线政策出台时间

名利是无趣的东西 金牛没兴趣 造福人类没有个人意义 金牛懒得理 出名的就是立下决心的 怎么可能弱

房产三条红线具体解释是什么?

房地产三条红线是为了限制房地产行业风险的一条政策。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。继2023年8月提出针对房地产行业的“三道红线”新规后，国家相继对银行贷款、境内外债融资以及信托融资等主要融资渠道进行了全方位严格管控。在此环境下，各大房企头上的“紧箍咒”持续加紧，纷纷采取动作主动降负债，对比各大房企近期发布的有关数据，三道红线下房企的各项指标正在悄然变化。买房注意事项房价居高不下，买房可不是儿戏，因此，初次置业者在买房前学习了解一些房地产基础知识是必需的。对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市场，消费者主动缩小信息差距，总会减少盲目购买或者上当购买的机会。购房时，有的公司对一次性交费的优惠很大，有的达到了5%以上，这确实是一笔不小的开支。购现不妨为之，购期房则要慎重了。如果一次性交费，到时开发商不能按时交房，购房者去要求赔偿，几乎难以奏效。如果钱未一次交清，则可凭未付余款去交涉，购房者便由被动变主动了。

地产江湖大变局:三道红线之下,谁兴谁衰?

对于很多地产老板而言，这个秋天有点冷！

之所以感觉冷，是因为监管层面的“三道红线”如泰山般压顶。

对于“三道红线”，相信大家早已有所耳闻：

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：短债比小于1.0倍。

如果三道红线全部命中，只能借新还旧，不能新增负债。

踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；

踩中一条，增速不得超过 10%；

一条未中，不得超过 15%。

从最初的传闻，到一步步被证实，三道红线的最终落地似乎已不可逆转。

而一旦三道红线落地， 房地产 行业的新时代或将就此开启。

行业大洗牌、大分化或不可避免

我们先来看一张图，这是某机构依据“三道红线”标准制作的各大房企的踩线情况。

如上表所示：真正满足监管红线要求，也就是三道红线一条都没踩的只有少数几个，典型如 华润、中海、保利、龙湖、金地和滨江。

有人统计，目前百强房企中的61家上市房企，踩了一条以上红线的就有48家， 接近80%。

挺触目惊心的吧。

这其实是中国房地产上半场的真实写照： 高、高负债，拼命跑马圈地做规模。

这个时代的特点可以归结为一句话：撑死胆大的，饿死胆小的。

所以，这些年，我们经常看到，忽然之间，就跑出几匹黑马，今年刚过百亿，就喊出了明年冲千亿。

当然了，你也不能说这些房企不优秀，毕竟，其中的很多人都是上半场的大赢家。

问题是，上半场的游戏规则在下半场注定是玩不通的，比如“三道红线”的泰山压顶。

很多人问，这三条红线意味着什么？

答案其实相对简单：

1、这或许是房地产上下半场的真正分水岭：那个依靠高野蛮扩张，撑死胆大的，饿死胆小的时代再也没有了。

2、房企间大分化时代正式到来：部分负债高的巨头承压，增速会放缓甚至大幅下滑，中小房企尤其是小型房企再无逆袭机会。

3、稳健型的房企们，将获得丰厚回报。

再来看看这张表。

这是以今年中报为基准，并结合“三道监管”红线，对头部房企几个财务指标的梳理。

在这张表上，很清晰的体现了这么几个特点：

1、多数大型房企的财务状况良好，负债率也相对可控。

2、央企表现更为优秀，比如中海地产今年上半年的净利润超过了200亿，甩开了其他房企一大截，华润置地和保利地产(600048,股吧)的净利润也都突破了百亿大关。

3、综合实力强的房企盈利能力更突出。

在前10强房企中，只有华润，中海的净利润率超过20%，超出其他十强房企一大截。

这两家房企有一个共同点，在商业地产领域优势明显，其中，华润是商业地产领域绝对的老大，2023年商业地产板块的营收超过了100亿， 有着“ 写字楼 之王”之称的中海紧随其后。

之所以把这两张表放在一起，是因为这张表大致代表了房地产上下半场两个时代：

踩中“三道红线”的多数都是上半场的大赢家，至少在规模上如此；

“三道红线”之外的稳健型房企在下半场拥有更好的未来。

房地产运行规则变了吗？

其实，监管层拟定的“三道红线”隐含着地产下半场的运行逻辑：

1、要控制发展速度，注重增长质量；

2、不要再寄望于高，要靠自己造血；

3、不要再野蛮生长，要靠精细化管理；

那么，趋势之下，哪些房企能在下半场胜出？我想大致的逻辑应该有这么几条：

1、一定的规模。

这个铁律在地产下半场仍旧管用，有规模不一定有用，但没有规模是万万不行的。

2、良好的盈利能力

简单一句话，不赚钱的都是耍流氓。

3、良好的财务结构。

这是本次监管的重点，再怎么强调也不为过。

4、良好的布局，得一二线者得天下。

未来的房地产市场将是一个大分化的市场，一二线城市高 房价 与三四线城市高库存并存。

未来，在人口、资金持续流入的一二线城市、在以北上广深为核心的大都市圈内， 楼市 还将持续繁荣，而绝大多数三四线城市将被遗忘。

5、强大的产品力。

地产下半场，既是战略的竞争，也是产品的竞争。

6、相关多元的综合实力。

未来的房企会分化为两类，一是平台型的巨无霸，二是机会主义者的小型房企。

以万科、中海、保利为例，所谓的平台型房企，就是除了 住宅 开发之外，写字楼、购物中心、酒店、长租 公寓 、养老、教育等众多业态都必须会，而且做得好。

7、独特的竞争力。

在地产下半场，每个活得好的公司，都会有自己独特的竞争力，比如碧桂园强于三四线，而中海则有独特的城市更新能力，有强大的大项目运作能力。

8、优秀的掌舵者和强大的团队。

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哪些房企能打跑赢？

很多人问，地产下半场到底哪些企业能胜出？哪些企业又将衰落。

其实任何预测都有点像算命，我们能做的只能是依据上面的逻辑，给出了大致靠谱的评级。

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中海可能是地产下半场最具想象力的地产公司。

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另外，中海的逆势加速能力也是其他房企无法比拟的。

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关键是， 中海还有行业内最好的财务结构，最低的融资成本，最高的国际信用评级。

保利地产和中海一样，综合实力强劲，无论是规模、利润还是对负债的控制都是顶级的，而且自2023年提出“不动产生态发展平台”战略后，保利的相关多元化也有声有色。

万科贵为多年的老大，这次踩中了三道红线中的一道，但整体影响不大，综合实力也没得说。

相对于中海而言，万科的综合盈利还有待提高。比如，今年上半年万科的净利率只有8.5%。

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透视三道红线体检表:17家房企保持“原档” 降负债不代表低负债_百度知 ...

备受关注的降负债行动最终反映到了上市房企的业绩当中。

根据和讯 房产 整理的《2023年销售额TOP50房企的降负债情况表》，截止4月14日，已披露业绩且数据可查的上市房约33家，结果显示，相较于上半年，房企2023年剔除预收账款的资产负债率平均降了22个百分点，净负债率降了3个百分点，短债比维持平稳。

按照三道红线指标：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，房企的净负债率不得大于100%，房企的“短债比”小于1，触及三道红线的房企数量从由5家减至2家，“零触线”房企由4家增至12家，房企降负债成效显著。

不过，凭借高杆杆撬动规模增长已经成为 房地产 行业兴盛发展的常态，要想改变并非易事，数据显示，多达17家房企没有实现降档，距离三道红线的标准还有一定距离。

数据来源：贝壳研究院、亿翰智库

“零触线”房企新增8家 金辉蹿升三档至“绿档”

在三个降负债的核心指标上，房企压力比较大的指标是剔除预收账款的资产负债率，截止2023年底，33家房企这一指标的均值是75%，比上半年降了2.7个百分点，但仍然超过了红线标准，此外，房企净负债率均值为69%，比上半年降了22个百分点，短债比均值为1.6，与年中持平。

某券商分析师对和讯房产表示，净负债率和剔除预收账款的资产负债率，改善起来比较难，尤其后者，涉及到整资产负债表的调整，而短债比通过少拿地或者快销售，增加货币资金，实现指标的优化。

通过上述三个负债指标的改善，各家房企都交出了自己的成绩单。数据显示，有8家房企进入“零触线”的绿档，该阵营房企由去年中的4家增至12家，同时，实现降档的房企约12家，占比36%。

TOP50房企中被划为绿档的12家房企

数据来源：贝壳研究院、亿翰智库

显而易见，龙头央企财务优势明显，中海、华润置地、招商蛇口(001979,股吧)始终保持“零触线”，负债压力不大，龙湖集团作为民营房企财务表现也比较自律，这四家房企的财务能力处于行业领先水平。

在负债改善方面，千亿房企和准千亿房子改善速度最为明显。数据显示，8家进入绿档的房企中，有6家房企销售额在千亿左右的房企，他们的共性是销售完成情况较好，比如，世茂集团2023年目标完成率100%。

销售之外，上述房企还通过促销售、快周转、出售股权、引入战略投资者、合作开发、分拆上市等方式降减负债，以华侨城为例，公司2023年分别转让了包含重庆悦岚房地产开发有限公司等在内的11个项目，总成交额68.9亿元，频繁的资产交易加快回流，华侨城也得以进入绿档。

去年房企纷纷分拆旗下物业公司赴港上市，和讯房产此前统计，2023年多达16家物业公司上市，物业公司上市可以增大地产公司的权益，从而实现降幅债，代表案例是远洋服务、金科服务、世茂服务等。

对于房企的降负债表现，上述分析师表示，大部分房企还是维持在原档，很多房企可能会改善一档，这样的降负债进度，比较符合外界预期。

不过，对于降负债比较明显的房企，外界有声音怀疑数据可能被注水。一位不愿具名的资本市场人士认为，降负债很考验房企调节报表的能力，不排除有一些不太严谨的公司到了年末集中调节报表，通过财务调整，把一些表内负债转到表外，不过，他强调，降负债是行业的主流趋势，只是各家节奏可能不同。

17家房企没能成功“降档” 富力、恒大仍居“红档”

虽然大部分房企的负债率都呈现下降态势，但真正实现降档并最终符合三道红线的标准，并非易事，有17家房企三道红线的档位没有实现跨越。

TOP50房企中没有实现降档的17家房企

数据来源：贝壳研究院、亿翰智库

此前，业内认为，行地产行业喊了多年的降负债没有取得效果主要是因为房企的主观意愿，但此次房企降负债意愿非常强烈。从上图可以看出，没有降档的房企中，负债降幅最大的分别是富力地产和中国恒大，前者的净负债率下降46个百分点至130%，后者净负债率下降40个百分点至159%。

富力地产李思廉在业绩会上表示，若价钱合适将继续出售资产，包括部分开发项目的股权等，截至2023年底，富力集团的库存现货有600亿，未来也会积极变现，以配合降低三条红线。

不过，由于富力地产和中国恒大负债率较高，即便降负债力度很大，依然没有降档，仍然位于“红档”。按照中国恒大的规划，截止2023年6月30日，净负债率降至100%以下；截止2023年12月31日，短债比将达到1以上；截止2023年12月31日，资产负债率将降至70%以下，届时，“三道红线”全面降档在三条绿线以内。

此外，其余15家房企也没有实现负债率降档，龙头房企碧桂园和万科赫然在列，究其原因，业内认为，这主要与企业自身的发展节奏有关，降幅债的前提是保持业绩稳定，逐渐从依靠负债增长过渡到向经营要增长，各家节奏不一样，以碧桂园为例，2023年碧桂园拿地总金额为1512亿元，居行业第一，力度有所加大。

万科管理层在日前的业绩会上表示，剔除预售帐款的负债率是70.4%，距离70%有0.4%的差距，非常有信心在一季度能够回到绿档。

此外，值得关注的是新力控股，它是TOP50房企中唯一一家由于短债比不达标，从“黄档”升至“橙档”的房企，新力控股首席财务官许进业表示，有信心在未来一年到一年半时间内达到绿档要求。

降负债不意味着低负债？

“三道红线”虽然旨在降负债，但负债水平也不是越低越好。

万科董事会主席郁亮在业绩会上表示，万科并不追求过低的净负债率，40%这条线是过去相当长时间坚守的，但是我们并不追究过低，如果有的时候低一点，那是万科为了等待机会。

无疑，供地两集中就是机会，郁亮表示，供地变化对于资金来说要求很大弹性，如果资金方面没有很大弹性，面对集中供应土地来说遇到很大压力，万科净负债率18.1%，有可能是等待市场变化的机会。

郁亮强调：“我们并不一定有意保持这么低的净负债率，保持合理净负债率就可以了。”

目前，碧桂园有两个负债指标保持着安全线，尚有剔除预收账款的资产负债率略高，处于黄档水平。碧桂园的降负债节奏并不急促，其管理层表示，公司整个负债规模会在2023年、2023年逐步下降，有信心在2023年6月30日前达标回绿。

像万科和碧桂园这样的房企还有不少，在高负债房企忙于降负债的同时，债务结构合理的房企则寻求更大的发展机会。正如龙湖集团CEO邵明晓所言，未来行业的资源越来越会朝着优秀、稳健的企业倾斜。

中指院数据显示，2023年1-3月，全国300个城市住宅用地共成交1463宗，同比增加10%；出让金总额为7765亿元，同比增加18%；平均溢价率17%，较去年同期上升5个百分点。

负债结构合理的房企正在抓住机会积极布局，根据中指院发布的《2023年1-3月全国房地产企业拿地排行榜》，在TOP10房企中，除融创中国和滨江集团(002244,股吧)之外，其余房企均为国企或者有国企背景的企业，发展优势明显。

数据来源：中指院

依靠负债的规模增长时代已然落幕，叠加房地产行业增速放缓，房地产行业的“内卷”已经悄然开始，业内认为，行业分化正在加剧，资金充裕的房企可以抢占核心城市的地块，实现优质资产的快速周转，而负债较高或资金能力弱的房企无疑会逐步边缘化。